Wat is wonen?
In de kernen concentreren woningen zich om de historische ontginningslinten. In de kern Dongen zijn hier verschillende wijken omheen ontstaan. De kern Dongen is uitgegroeid tot een groot dorp ten noorden van het Wilhelminakanaal, met een passend voorzieningenniveau. De overige kernen zijn een stuk kleiner en zijn omringd door het buitengebied. In onze gemeente is sprake van een mix van dorps en landelijk wonen.

Waar staan we nu?

Onze gemeente telt 26.515 inwoners (CBS, 2022). Deze mensen wonen in 11.539 woningen (BAG/ABF, 2022). De woningvoorraad van onze gemeente bestaat voor een groot deel uit koopwoningen: 70 procent (CBS, 2021). Het aandeel huurwoningen ligt daarmee relatief laag. Daarnaast bestaat een groot deel van de woningen uit eengezinswoningen: ruim 84 procent.

Vroeger was de woningmarkt in onze gemeente vrij ‘gesloten’. De laatste jaren is de woningmarkt meer ‘open’ geworden. Dat houdt in dat er meer mensen van buiten onze gemeente hier komen wonen.

De vraag naar woningen in Nederland is groot. Ook in Dongen is dat het geval. Woningprijzen zijn de afgelopen jaren gestegen en nieuwbouwprojecten raken snel verkocht. De vraag naar woningen is momenteel groter dan het aanbod. De totale planvoorraad (in voorbereiding en uitvoering zijnde bouwplannen) omvat bijna 1000 woningen, te realiseren in de periode 2021-2030.
Twee uitbreidingslocaties zijn versneld in voorbereiding. Het gaat in totaal om ongeveer 400 woningen op deze locaties aan de Noorderlaan en de Waspikse Weg. Voornamelijk op de Noorderlaan worden er woningen in het middeldure en sociale huursegment gerealiseerd, onder meer voor gezinnen en jongeren. Naast de plannen aan de Noorderlaan en de Waspikse Weg, zijn er veel plannen voor inbreiding (woningen bouwen binnen de huidige woonwijken) in voorbereiding en realisatie.

Wat komt er op ons af?

Er moeten voldoende betaalbare woningen gerealiseerd worden. Uit het regionale Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 en de provinciale prognose 2020 blijkt dat de woningbehoefte voor de regio Hart van Brabant met 72 procent per jaar is toegenomen, ten opzichte van de prognose uit 2017. Met de bestaande woningbouwplannen kunnen we tot 2030 redelijk aan de prognose voldoen, maar er zullen nog meer woningbouwplannen nodig zijn in de jaren daarna. We zien overigens dat onze bevolking sneller groeit dan de laatste provinciale prognoses vermelden.

Bovenop de aanwezige plannen voor bijna 1000 woningen zullen er voor de lokale behoefte plus de regionale behoefte tot 2040 naar de huidige inschatting (2022) nog zo’n 850 woningen extra gebouwd worden.

Het aanbod moet aansluiten op de behoefte van verschillende doelgroepen. Vooral voor jongeren en starters is het lastig om een woning te vinden. Zij kunnen momenteel amper aan een sociale huur- of goedkope koopwoning komen, terwijl de behoefte daaraan groeit. Ook heeft onze gemeente, net als veel andere gemeenten, een bevolking die steeds ouder wordt. Deze vergrijzing betekent dat er (in de toekomst) voldoende levensloopbestendige woningen moeten zijn.

Om de energietransitie te kunnen realiseren, moeten we minder energie in onze woningen verbruiken. Dit kan bijvoorbeeld door bestaande woningen beter te isoleren. Ook moet zoveel mogelijk van de gebruikte energie duurzaam worden opgewekt. Huidige wet- en regelgeving zorgt ervoor dat nieuwbouwwoningen zo efficiënt mogelijk omgaan met energie. Nieuwbouwwoningen moeten aardgasvrij worden gebouwd. Sinds 1 juli 2019 is het beleid dat Nederland gaat stoppen met het gebruik van aardgas voor het verwarmen van woningen en andere gebouwen en daar moeten we onze warmtevoorziening voor aanpassen. Vanuit de Transitievisie Warmte (TVW) zijn we hier al mee bezig.

Hoe zien we de toekomst van wonen?

• We hebben de ambitie om meer woningen te bouwen, waarbij we in ieder geval bouwen voor onze eigen behoefte. Maar onze ambitie is groter dan enkel de lokale opgave. We kijken ook naar de regionale opgave. Tot 2030 zijn de locaties al voldoende in beeld. Voor na deze periode worden de locaties verder onderzocht, zowel binnen bestaand stedelijk gebied als bij mogelijke uitbreidingslocaties.
  • De ambitie voor de woningbouwopgave van de regio Hart van Brabant is om een plancapaciteit (bouwplannen die in voorbereiding en realisatie zijn) te hebben die minimaal 130% bedraagt van het aantal extra woningen waaraan behoefte is. Best veel plannen gaan uiteindelijk niet door, vandaar dat je moet zorgen voor ‘overcapaciteit’.
• We hebben nadrukkelijk aandacht voor de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad. We willen als gemeente de regie pakken op het type woningen dat wordt gebouwd.
• We streven naar voldoende betaalbare woningen voor de juiste doelgroepen (zoals starters).
• We stellen voor de invulling van de woningbouwopgave een programma op. In het programma bepalen we het ‘speelveld’ waarbinnen woningbouwontwikkelingen in onze gemeente een plek kunnen krijgen. Als kader voor dit programma hanteren we de volgende leidende principes:
  • We koesteren onze gemeente zoals deze nu is en willen voorkomen dat we vastgroeien aan buurgemeenten.
    • We behouden een groene buffer aan de westzijde van onze gemeente (ter hoogte van de kern Dongen) en beschermen ons buitengebied.
  • De Dongense sfeer moet behouden blijven.
    • Ontwikkelingen moeten passen bij de maat en schaal van onze gemeente.
    • Gestapelde bouw van vier à vijf lagen kan in de kern Dongen ingepast worden. In ’s Gravenmoer en Vaart past bebouwing met meer dan drie lagen niet.
  • Onze kernkwaliteiten op het gebied van cultuurhistorie en erfgoed, landschap en natuur (zie hoofdstuk Waarden) staan centraal.
    • We benutten optimaal de inbreidingsopties. We zijn immers zuinig op het buitengebied.
    • De kernkwaliteiten vormen de leidraad voor iedere potentiële woningbouwontwikkeling, zeker ook bij uitbreiding.
    • We kijken naar het ruimhartiger toestaan van kleinschalige nieuwe woonconcepten in het buitengebied.
  • We bevorderen de doorstroming op de woningmarkt door sturing te geven aan woningtypen die dit bevorderen (denk hierbij aan woningen voor 1 of 2 persoons huishoudens en senioren).
  • We hebben bij de bouw van woningen oog voor klimaat en energie.
    • We ontwikkelen een kader voor zaken als klimaatadaptatie, circulariteit en energiegebruik. Zie ook ‘Klimaatbestendig en duurzaam bouwen’.
    • De komende jaren zetten we vooral in op het isoleren van woningen. Op lange termijn is het aardgasvrij maken van bestaande woningen een verplichting vanuit het Klimaatakkoord.
  • Levendigheid en voorzieningen zijn van belang.
    • We hebben daarbij oog voor de draagkracht van de voorzieningen in de centra van onze kernen.
  • De gemeentelijke organisatie houdt de regie op waar en hoe de woningbouwopgave ingevuld wordt. Daarbij gaat het niet alleen om woningbouw, maar ook over bijkomende zaken als energie, groen en water.
    • De gemeentelijke organisatie stelt (aanvullende) eisen en kaders in het omgevingsplan en de marktpartijen kunnen vervolgens ontwikkelen.